导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产(c女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思hǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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