导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(t获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗ào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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