文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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