5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资(zī)机会一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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