导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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