导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到202酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围2年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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