万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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