文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房世界上哪个国家女人最开放(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(世界上哪个国家女人最开放shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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