万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么(me)优(yōu)揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí揆诸当下的意思是什么，揆诸当下读音)际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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