5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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