文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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