导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2中国哪里的莲子最好吃％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(ch中国哪里的莲子最好吃à)不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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