万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(hu螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭ǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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