“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再(zài)出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏(hào)向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化(huà)的愈加明显，让机(jī)构(gòu)和投资(zī)者(zhě)的关注度从(cóng)板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业(yè)来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最底精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)的、此前没有踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房地(dì)产的开发资精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字金(jīn)来源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主要资金来(lái)源来自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销(xiāo)售情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要还是那(nà)些有国(guó)企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分(fēn)化(huà)，无(wú)论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在(zài)有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企(qǐ)业(yè)的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内的最(zuì)低水平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红(hóng)线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不难(nán)看出(chū)，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称得(dé)上(shàng)完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着国(guó)央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度(dù)尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的(de)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的(de)一家房(fáng)企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉到机会(huì)来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近(jìn)三(sān)分(fēn)之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也(yě)实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年(nián)会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的(de)影子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时(shí)要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有想象得那(nà)么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一(yī)标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求(qiú)不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企梳(shū)理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也(yě)较好(hǎo)地控制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家(jiā)”的(de)黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实(shí)际上，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低(dī)，融(róng)资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房企(qǐ)，机(jī)构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并(bìng)不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国(guó)工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型(xíng)证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一(yī)定关(guān)系。2020年以来(lái)的近(jìn)三(sān)年(nián)时间，房地(dì)产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房企的(de)滨江(jiāng)集(jí)团仍是表现出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价(jià)表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣非(fēi)归母(mǔ)净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次(cì)实(shí)现同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团更(gèng)是实(shí)现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近(jìn)六成(chéng)。近(jìn)三年(nián)持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛(gé)找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻(fān)了(le)超一倍以上(shàng)，而(ér)近(jìn)期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎来多家机(jī)构(gòu)的集中调(diào)研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业(yè)链(liàn)布局(jú)重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上(shàng)游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游(yóu)材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐渐移至(zhì)下游。“中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们(men)相对看(kàn)好，因为居民保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越来越多(duō)。美国(guó)过去的数(shù)据(jù)充分说明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一(yī)直(zhí)都很好(hǎo)。对于地产产业链(liàn)，我们相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细分(fēn)中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别(bié)是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别是前(qián)者在月线连收(shōu)七根阳线的基(jī)础上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过(guò)实现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基(jī)金(jīn)重仓股的天(tiān)下，彼时包括公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都(dōu)在(zài)其(qí)中出现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都(dōu)是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的(de)产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光(guāng)，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最好的(de)是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收(shōu)还是归母净利(lì)润，公司都实(shí)现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独(dú)具(jù)，一季报(bào)中他管理的(de)广发(fā)策(cè)略优选和广发安(ān)宏回报均(jūn)增(zēng)加(jiā)了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎(hū)对(duì)于定制家居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他(tā)的(de)独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺外(wài)，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合(hé)同里提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合(hé)同(tóng)周(zhōu)期(qī)还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到产品提价的公(gōng)司(sī)很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好(hǎo)，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度(dù)是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能(néng)在业内做(zuò)到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步(bù)强调(diào)。

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