万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xià无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方ng)目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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