万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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