OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说(shuō)道。

　　张江(behaviour可数吗，behaviour是可数名词吗jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有(ybehaviour可数吗，behaviour是可数名词吗ǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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