文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。没带罩子让捏了一节课感受

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(x没带罩子让捏了一节课感受iāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，没带罩子让捏了一节课感受交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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