近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fē庸人自扰之前一句意思是什么天下本无事，世上本无事庸人自扰之是什么意思n)红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

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