文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思