OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是(shì)落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhān乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字g)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场的(de)信心。”

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