导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方使(shǐ)五谷轮回是什么意思的梗，五谷轮回之所是指什么地方打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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