5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)关一下月亮是什么意思提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周关一下月亮是什么意思期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wè关一下月亮是什么意思i)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 关一下月亮是什么意思