5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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