5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”<中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西/strong>

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）