5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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