导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房(fángarctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算>=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算性需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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