导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场蜡的熔点是多少度看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善蜡的熔点是多少度

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建蜡的熔点是多少度最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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