近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chén许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校g)现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(d许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校uì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募RE许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校ITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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