近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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