饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城(cch2是什么基团，chch3ch3是什么基团héng)市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是(shch2是什么基团，chch3ch3是什么基团ì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需(xū)要看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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