导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发g>户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面。<第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发/p>

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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