文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéa的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数ng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数rong>

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。