文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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