5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个日语jtest报名入口，日语jtest报名费(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有日语jtest报名入口，日语jtest报名费(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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