5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央鲜衣怒马少年时,不负韶华行且知，鲜衣怒马少年时全诗谁写的国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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