OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国(guó)资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人表示世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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