饱受争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易(yì)当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综(zōng)合计算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎn微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔g)所或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(f微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔ú)务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普微信二维码收款限额是多少，个人收款码一天可以收多少笔遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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