一(yī)线城市(shì)，也不端(duān)着(zhe)了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手(shǒu)房指导(dǎo)价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为(wèi)什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被称为“核(hé)弹(dàn)级”政(zhèng)策，其(qí)次深圳几乎是最后一(yī)个还在“认真”实施这(zhè)条政策的城市，最后(hòu)深圳是(shì)房价前三的核(hé)心城(chéng)市(shì)。所(suǒ)以，深圳的一(yī)举一动都具有风向标意(yì)义。

　　有分析人士指出(chū)，深圳二手房指导价如(rú)果取消，首先(xiān)有(yǒu)利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利(lì)于深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式结(jié)束。传言(yán)称：二手房贷款不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定(dìng)房价以网签(qiān)备案价和评(píng)估价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到(dào)官(guān)方文件。据证券时报21日消息，目前深圳多家(jiā)大行表(biǎo)示“尚未接到正式(shì)通知(zhī)，目前仍按(àn)参考价(jià)办(bàn)理按(àn)揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进(jìn)认为，本次政策大概(gài)率为真，更多体现为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按(àn)照新的规则(zé)进行，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳(zhèn)楼(lóu)市二手房(fáng)指导价横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了全市(shì)3595个小(xiǎo)区(qū)的参(cān)考价(jià)，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝安(ān)中心(xīn)区的高价(jià)盘，直(zhí)接按照当时的市场价打了(le)5折、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年的痛苦(kǔ)，才深(shēn)知为啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付3成即300万；如果指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)打(dǎ)七折即700万(wàn)，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付的部分(fēn)，实际首付去到了(le)510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批(pī)量(liàng)买家(jiā)，失去(qù)了购房能力，相(xiāng)当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手房(fáng)参(cān)考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆续跟(gēn)进。事实也确实(shí)证明了，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安居(jū)客的统计(jì)，实施(shī)二手(shǒu)房指导价(jià)的(de)10个城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫情(qíng)的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国70个大(dà)中城(chéng)市房价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙(shā)俱下(xià)。

　　2

　　深(shēn)圳，有(yǒu)人付(fù)出(chū)了沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家研究中心数(shù)据(jù)显示：成压在玻璃窗边c，在窗户边c交量上，二手房指导价出台当年(nián)，深圳二手(shǒu)住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房指导价(jià)发布当月相比，如今二手房挂牌(pái)价(jià)低于及接近(jìn)参考价(jià)的房源占(zhàn)比大(dà)幅增加。2023年一(yī)季度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成(chéng)交(jiāo)价低于参(cān)考价(jià)。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历其中的人，才(cái)能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新(xīn)闻不(bù)绝于耳(ěr)。

　　据说一(yī)位(wèi)码农三年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房(fáng)成本(běn)高(gāo)达20万/平，目前价格跌至(zhì)14万(wàn)/平，叠(dié)加这三年的(de)房贷和(hé)持有成本，差不(bù)多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大(dà)批(pī)人这(zhè)两年感(gǎn)受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新低(dī)，学(xué)区房神话不再(zài)，房(fáng)产中介的日子难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实(shí)施了二(èr)手房(fáng)指导价的城(chéng)市陆陆(lù)续(xù)续(xù)低调(diào)退出，目前只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显

　　最近一线城市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北(běi)京(jīng)在房山区试点多子女家庭和职住(zhù)平衡(héng)家庭购(gòu)房(fáng)支持政策。上海也考虑予以多孩家(jiā)庭在新(xīn)房计分制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月(yuè)份70个大中(zhōng)城市商品住(zhù)宅销售价格变动(dòng)情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价格(gé)仍然是同比(bǐ)去年依然(rán)是(shì)下(xià)降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长(zhǎng)了，其他(tā)二线城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南(nán)京、合肥等(děng)城(chéng)市价格(gé)都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面可(kě)能更急。3月份，两部门联合发文，全(quán)面(miàn)推(tuī)动二手(shǒu)房“带押过户”全国(guó)实(shí)施，这是一(yī)条被广泛(fàn)好评(píng)的新政。对于激活二手(shǒu)房(fáng)交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住(zhù)建(jiàn)部部长倪虹(hóng)近日(rì)更是(shì)指出：建(jiàn)筑业(yè)、房地产企业要发挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面(miàn)理(lǐ)解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了，上面不(bù)就(jiù)塌(tā)了嘛(ma)？压(yā)舱(cāng)石如果压不住，小船不就(jiù)翻了？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持楼(lóu)市(shì)的(de)政(zhèng)策，还有一(yī)大波(bō)正在路(lù)上...

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