文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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