导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品本初是谁(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第本初是谁七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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