5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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