导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(sh早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称ì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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