导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(sh四月的小说集，四月的小说好看吗ù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套四月的小说集，四月的小说好看吗数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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