导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住(zhù)1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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