近(jìn)两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī阿富汗改名现在叫什么)金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定阿富汗改名现在叫什么。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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