近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IR海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命R）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命tóu)资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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