文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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