近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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