万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金预期收益率计算公式 预期收益率是什么(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一预期收益率计算公式 预期收益率是什么块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，预期收益率计算公式 预期收益率是什么它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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